来ましたね。
やっぱり公募価額割れ（9月25日現在）。
大半の方は予想通りだったと思います。
証券会社が血眼になって売りさばいていると
聞いていましたが、そんな株が
騰がるわけありませんよね。
なぜ再上場ギリギリのタイミングで
売りさばく必要があるのか・・・
この文章を書いている段階で、
今回の再上場でJAL株を買った方全員が
損をしていることになります。
正直、ここから株価が上がると思えません。
しかし、こういう証券会社の営業って
どうなのかなと思います。
「長期投資として」といったセールストーク
だったのだろうと思うのですが、だとしても
再上場後に株価が下落するのは
シナリオ通りだったわけで、明らかに
下落するとわかっているものを勧めるのは
如何なものかと思ってしまいます。
株価が上昇するのなら、証券会社は売らずに
保有しておけばいいわけで。
厳密に言うなら、機関投資家が買ってくれず
枠が余ってしまったから個人投資家に売りつけたわけで。
そんなJALの株価から目が離せません。
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JALの再上場
不動産所得の青色控除
サラリーマンがワンルームマンションの
オーナーになったり、最近は不動産投資の
敷居が本当に低くなったなと実感します。
一方で、マンションを複数棟お持ちの方が
大規模修繕費をどこから捻出しようか
頭を悩ませたりされているのをみると、
不動産投資は決して簡単なものではないと
思い知らされます。
不動産を保有して家賃だけで生活する、
あこがれの不労所得生活ですが、
この家賃収入は、所得税上、
「不動産所得」として取り扱われます。
不動産所得は事業所得と基本的に同じ
なのですが、細かいところで相違があります。
不動産所得も事業所得も、
収入から経費を引いて所得を計算します。
経費の内容は各自が申告します。
申告には青色申告と白色申告があり、
青色申告をすれば控除を受けられます。
このあたりは両者おなじですね。
しかし、まず１つめですが、
不動産所得の経費は事業所得よりも
格段に認められにくいという
相違点があります。
税務署は、不動産所得を「不労所得」と
考えています。何もせずに入ってくる
収入という意味ですね。
どうせ不労所得なんでしょ、
経費なんてたいして必要じゃないでしょ、
というのが税務署の基本的な考え方です。
次に２つめですが、
不動産の賃貸が事業的規模でなければ、
青色申告の控除額が65万円ではなく
10万円になってしまいます。
事業的規模の定義が難しいのですが、
「5棟10室基準」とよばれる基準が
適用されています。
これは、貸家なら5棟以上、
マンションの部屋なら10室以上を
賃貸している場合に、事業的規模と
認めるという基準です。
ただし、事業的規模を満たしていたとしても、
経費の範囲が相対的に狭いという点には
違いありません。
また、不動産の賃貸が事業的規模で
なかったとしても、別に実態のある
個人事業を営んでおり、そちらで
青色申告をしている場合、
65万円の青色控除を受けることが可能です。
なお、不動産も事業的規模で、さらに
普通の個人事業もしているというような場合、
青色控除65万円を重複して
適用することはできません。
あくまで一人の人がその年に適用できる
控除額は65万円が最大だということです。
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自営業とローン
いきなりですが、私、個人事業者です。
事業を営んでいる個人のことですね。
厳密には、税務署に「開業届」を
出した個人のことをいいます。
これとは別に「法人」というのもあります。
法人とは、会社のことです。
株式会社、合同会社・・・そういった
組織を立ち上げ、代表者として
組織的に事業をする、こういった方法も
考えられます。
ビジネスをするのであればこの２つから
選択することになりますが、
この選択については、色々な方から
良く相談を受けるところでもあります。
個人事業の方が得なのか、
法人を設立した方が得なのか、
法人税に所得税、消費税に社会保険、と
色々な要素が複雑に絡み合いますので
どちらが得、とは一概には
言いきれません。
ところで、私は個人事業者です。
そして、個人事業とは別に株式会社も
一つ持っています。
そんな私、ローンを組むのが大変です。
サラリーマンの場合、基本的には
直近の源泉徴収票（所得証明）があれば
その金額をベースに融資可能額を
計算することができます。
しかし、自営業（個人事業者）の場合、
そう簡単にはいきません。
少なくとも過去３年分の確定申告書が
必要になります。
もちろん、自営業者の場合、
節税の名のもとに所得の額を圧縮しています。
融資額はその圧縮後の所得をベースに
計算しますので、大抵の場合、
厳しい結果に終わってしまいます。
では、法人を持っているとどうなるか。
社長として給料をもらっているんだから、
そこはサラリーマンと同じように・・・
なるわけありませんよね。
社長の場合、源泉徴収票と同時に、
その会社の過去３年分の決算書が必要になり、
結果、そこでも節税をしていれば
厳しい結果に終わってしまいがちです。
噂では、例えばゆうちょ銀行やなんかは
そのあたりをかなり実質的に見てくれる
との話ですが、その分、金利は高いです。
ローンを考えるのであれば、
きちんと利益を出して、
きちんと税金を払っていかないと
ダメだということですね。
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社長宅の賃貸３
今までの話をまとめると、
１．社長宅の転貸には税務上の問題はない。
２．賃料が安い場合はリスクなし。
３．賃料が高い場合はリスクあり。
ということでした。
賃料が高い場合は、高額な部分について
役員への報酬とみなされたり、
役員への賞与とみなされたりする、という
リスクがありました。
というわけで、賃料が安いか高いか、
そもそも適正な賃料ってどれくらいなの？
というのが問題になってきます。
この話はよく社宅の話と混同されるのですが、
社宅というのは、法人が個人に貸す、
という話です。
今回の話は個人が法人に貸す、という話です。
良く似ていますが、同じではありません。
ここは注意してくださいね。
で、個人が法人に貸す今回の場合ですが、
まず個人が家賃を支払っている場合、
つまり転貸の場合には、もともとの
家賃の額が基準になると思われます。
そのもともとの家賃のうち、
会社として使用している部分の
面積の割合に応じた金額が
ここでいう「適正な賃料」になると
考えられます。
つまり、家賃10万円/月の物件を
個人で借り、そのまま法人に貸している場合、
その物件のうち法人が使っている部分の
割合に応じた額、つまり半分を法人が
使っているのであれば、5万円/月が
「適正な賃料」の目安になると考えられます。
一方、個人が所有する物件を
法人に貸す場合ですが、
この場合には基準がありません。
近隣の取引相場を参考にして
「適正な賃料」を推定するしかありません。
ただし、法人が使っている部分のみが
法人としての賃料になるという考え方は
転貸の場合と同じです。
なお、今までの話はあくまで
「建物」を貸す場合の話です。
「土地」を貸す場合には、
借地権課税やら色々とまた複雑な話が
発生しますので、注意が必要です。
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